咨询热线:053-82945767

房企寡头化:头部房企踩刹车 “第二军团”加速赶超

近日,上市房企相继发布8月销售业绩。在各大企业销售业绩普涨的同时,增长速度分化已十分显著。其中,今年前8月,万科、恒大、碧桂园等头部企业的增长速度显著上升,恒大增长速度仅有为1.16%。第二军团却展现出出有加快领先于的态势,其销售增长速度多在50%左右的水平,部分企业甚至多达100%。在过去两年的旺市中,行业呈现出广泛的高速快速增长态势。但从今年开始,分化的情况已更为广泛。分析人士认为,在大大地构建规模新纪录之后,房地产行业的天花板已清晰可见。头部房企很难再行构建规模的大幅度提高,在现有规模上作好均衡是最重要任务。第二军团则步入了绝佳的领先于机会,执着规模仍是短期内的战略重点。这种策略的变化,将给行业竞争态势带给深远影响。头部房企的情绪由于整体市场依然向好,大中型房企的业绩也广泛维持下跌态势。

房企寡头化:头部房企踩刹车 “第二军团”加速赶超

中原地产对30家上市房企的业绩统计资料找到,今年前8月,30家房企的销售额为3.14万亿,同比下跌40%。在划入统计资料的30家房企中,除金地外,其余29家均构建销售规模的提高。但有所不同规模企业的业绩展现出依然具有较小差异。其中,万科、恒大、碧桂园仍以多达3700亿元的业绩遥遥领先于其他企业,但增长速度皆高于40%的均值。其中,前8月万科的销售增长速度为11%;碧桂园额低,为38%;恒大的销售增长速度仅有为1.16%。2017年,这三家房企的销售增幅都在30%以上,碧桂园甚至超过78%。这三家头部企业的刹车,有些主动调整的意味。在今年的中报发布会上,恒大集团董事局副主席兼任总裁夏海钧就具体回应,恒大土地储备的未来目标主要是覆盖面积中国的一线城市、二线城市以及经济繁盛的地级市,不想去四线。碧桂园在经历了工地事故风波后,也在中报中具体要降速。宁可减慢一些发展速度,追根溯源地全面提高本公司管理水平。据21世纪经济报导理解,碧桂园不仅要控制规模增长速度,周转速度也要掌控,且从今年第二季度以来,其拿地投资的节奏早已上升。相比之下,万科未主动明确提出过降速的问题。但最近两年,万科的销售规模第一的地位早已独揽。9月8日,万科集团董事长郁亮回应出有在现有规模下的反省。郁亮回应,按照传统的管理学理论,如果每100万个产品中,有3.4个不存在缺失,这是可以拒绝接受的结果。但对于万科来说,这个足以让万科南北未来。他说道,当公司规模较为大的时候,如果小概率事件也造成高风险的话,就是不能接受的。因此,今天尤其情绪,如何寻找新的发展渠道、路径、方法,是万科仅次于的问题。上海易居研究院智库中心总监贤迈进回应,如何使管理水平给定规模快速增长,仍然是中国房地产企业面对的问题。过去两年,房企规模倒数经历了跨越式快速增长,万、恒、碧甚至超过前所未有的宇宙级规模,完全没先例可以参考。因此,减慢步伐并完备内控体系,是这些房企的自然选择。规模导向仍是行业准则在头部房企主动踩刹车的同时,第二军团企业未减慢追上的步伐。今年前8月,融创构建销售规模2679亿元,同比快速增长63%;保利销售2668亿元,快速增长43%。一些推货规模较小,或基数偏高的房企,则构建了更高的增长率。如新城控股、金茂、奥园、宝龙,前8月的销售增长速度皆多达100%。中原地产指出,对于中型房企来说,规模仍是近期执着的目标。且随着楼市调控激化、收购时代来临,这些企业步入了在规模上领先于的好时机。近两年来,一些中型房企显著减缓了收购和拿地步伐,并使得存货规模显著提高。如新城控股在2016年末的存货规模为395亿元,到2017年末就减至764亿元,增幅相似100%。截至今年上半年,新城控股的存货规模再次跃居到1054亿元。大中型房企在掌控市场主动权的同时,一些小型房企早已显著遭遇危机。如中弘股份已三度重组未果,目前于是以因股票收盘价格倒数高于面值,而面对注销的风险。新城控股高级副总裁欧阳捷指出,房地产市场的格局具有显著的寡头化趋势。其中分成四个竞争阶段:集中竞争、集中于竞争、一般寡头、高度寡头。他回应,目前行业处在集中于竞争的阶段,其特征在于,8强劲房企的市占率在20%-40%之间。到2020年,市场有可能转入一般寡头阶段,8强劲房企的市占率超过40%-60%。欧阳捷回应,直到转入高度寡头阶段,即8强劲房企市占到亲率多达70%,市场才不会趋于稳定,传统房企的天花板则确实来临。但还必须8-10年的时间,行业才能转入这一阶段。按照易居克而瑞的数据,今年上半年,TOP100房企总体销售规模近4.6万亿元,同比快速增长36.5%。其中,TOP10房企的市场占有率为29.9%,TOP30房企的市占率则超过48.5%,皆比2017年有明显提高。