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2017年北京土拍观察 土地全面限价、联合体拿地成趋势...

2017年,北京土地市场出现异常火热,可谓三天部分拍电影,五天众多拍电影。土地密集供应程度实属少见,妥妥的拍地就是王道。

2017年北京土拍观察 土地全面限价、联合体拿地成趋势...

预示着政策调控步入深水期,北京土地市场也渐渐呈现出出有特点:土地供应显著增量、自住房用地供应加快、缩房价地块大位市场、联合体集中于拿地。拍电影地沦为2017年北京土地市场的准确打开方式。 土地供应面积同比下跌143% 出让金突破千亿 土地供应在今年开闸。4月7日,北京同时公布了《北京市2017~2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》。计划内容表明,未来北京每年将追加土地供应1200公顷,5年总共供地6000公顷,以确保150万套住房建设市场需求,其中自住型商品房将可供地1020公顷。同时,2017年北京的住宅供地计划也适当调整,以确保30万套住房建设市场需求。 前八月,北京总计供应成交价的住宅用地合计44宗,供应的商品房住宅地块规划建筑面积为535.9万平米,比起2016年全年早已下跌了143%。土地出让金额高达1344亿,再创新高。 北京土地全面禁售 自住房成交价宗数创意低 2017前8月共计成交价44宗住宅类地块,规划建筑面积合计大约为535.9万平米,其中自住型商品房的规划建筑面积大约为90.57万平方米,占到比超过30.5%,为2015年来的新纪录。 自去年年底,北京对土地市场拍卖会规则展开创意。除自住房用地外,今年北京的土拍基本都有统一的容许,即限定版商品住房销售价格,当价格触顶时,转至竞谦和比例。北京住宅土地早已转入了全面禁售阶段。

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目前来说,关于谦和的明确要求一般反映在招商地块中,自从3月26日商改住容许政策后,招商用地热度显著上升,丰台金融园区甚至经常出现了流拍现象。相见不必整天啼,明日黄花蝶也恨。 随着土地出让条件的激增,房企拿地也越发理性。前八月成交价的地块中,仅有4宗超过竞拍下限。 五环外成新宠 大兴平谷硕果累累 2017年前8月成交价的44宗住宅用地中,大部分坐落于于远郊区,城六区的土地资源更加匮乏,预示城市基础设施的完备,远郊区的土地交易成主导。其中大兴和平谷区以12和10宗成交价块数勇夺冠军和亚军。 远郊区的住宅用地成交量大大减少,平均值楼面地价也大大提升,大兴区、顺义区成交价地块平均值楼面地价皆多达3万元/㎡,房山区和门头沟区的平均值楼面地价也多达了2万元/㎡。大兴区旧宫地块楼面地价约3.8万元/㎡,顺义区高丽营镇地块楼面地价约4.5万元/㎡,热点区域竞争激化。 最佳搭档屡屡现 联合体拿地是趋势 2017年前8月,北京成交价的44宗住宅用地里,其中有22宗地是企业分开取得,另外还有22宗是多家企业牵头获得。后者总成交金额约891.62亿元,占到总成交比重约62.75%。 在历次竞拍的房企名单里,可以看见各式花样联合体混搭。 比如屡次经常出现的先河+中海+保利+龙湖,金茂+世茂+国瑞,先河+万科+龙湖+东方华美,国开+万科+先河+龙湖,保利+中海+天恒+中粮,首创+远洋+五矿,房山新城+城建+招商等。 较为典型的是今年6月14日,在丰台区卢沟桥乡周庄子村旧村改建地块的转让中,首次经常出现保利+先河+龙湖+中海+胜翔+周庄子村+五谷丰登七家房企构成的联合体。可谓史上巨无霸联合体。 如果说,之前二家房企牵头拿地是因为地价加剧,开发商为了减少竞争成本、减少盈利而抱团,那么,在新的游戏规则下,四五家房企,甚至六七家房企抱团在一起,考虑到更好的则是再行拿地补仓扎根江湖,再行想要如何止损或减损。

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购租举是趋势 土地市场渐渐重返理性 根据2017年4月实施的《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》,今后五年,北京将供应住宅用地6000公顷,建设150万套住房,还包括产权类住房100万套,出租住房50万套。其中今年计划供应1200公顷,决定建设30万套住房,还包括产权类住房20万套,出租住房10万套。购租举沦为北京市土地供应的主要方向,供地将向出租市场更进一步弯曲。 前8月成交价的44宗住宅用地中,除1宗棚户区改建重复使用招标项目外,剩下43宗均附受限房价,竞谦和或配建自住型商品房等条件。所谓谦和禁售,即在规定了地块商品房销售价格下限的同时,当竞买报价超过土地合理下限价格时,则仍然拒绝接受更高报价,改以现场竞报企业谦和商品住房面积比例。禁售谦和对研发运营实力的拒绝进一步提高,随着房地产企业在谦和比例竞争上开始慎重,土地市场正在渐渐重返理性。